Eigenheim oder Miete: Wer hat am Ende das größere Vermögen?
Kaum eine Finanzfrage wird emotionaler diskutiert: „Miete ist rausgeworfenes Geld!" gegen „Ein Haus ist ein Klotz am Bein!" Beide Sätze sind Stammtischweisheiten – und beide sind so pauschal falsch. Die ehrliche Antwort lautet: Es kommt darauf an. Und zwar auf erstaunlich wenige, dafür umso wichtigere Stellschrauben. In diesem Artikel rechne ich drei realistische Szenarien über 30 Jahre durch – mit offengelegten Annahmen, damit du die Rechnung auf deine Situation übertragen kannst.
Der faire Vergleich: So rechnen wir
Damit der Vergleich nicht schief hängt, brauchen beide Seiten identische Startbedingungen und dasselbe monatliche Budget:
- Der Käufer erwirbt eine Immobilie für 400.000 € plus 10 % Kaufnebenkosten (Grunderwerbsteuer, Notar, Grundbuch, ggf. Makler – Geld, das sofort „weg" ist). Er bringt 100.000 € Eigenkapital ein und finanziert 340.000 € zu 3,7 % Zins mit 2 % Anfangstilgung – das ergibt eine Rate von rund 1.615 €/Monat. Dazu kommen anfangs 350 €/Monat für Instandhaltung und Rücklagen (steigend). Der Kredit ist nach gut 25 Jahren getilgt.
- Der Mieter wohnt in einer vergleichbaren Wohnung für 1.300 € Kaltmiete und investiert sein Eigenkapital von 100.000 € sofort in ein weltweites ETF-Portfolio (6 % Rendite p. a. angenommen).
- Beide haben jeden Monat gleich viel Geld zur Verfügung. Wer geringere Wohnkosten hat, investiert die Differenz in ETFs. Anfangs ist das der Mieter (1.300 € Miete gegen ~1.965 € Käuferkosten); nach der Kredittilgung dreht sich das Bild, und der Käufer investiert kräftig.
- Am Ende besteuern wir die ETF-Gewinne vereinfacht mit Abgeltungsteuer (26,375 % auf 70 % des Gewinns dank Teilfreistellung). Der Verkaufsgewinn der selbstgenutzten Immobilie ist nach deutscher Rechtslage steuerfrei.
Szenario A: Der Normalfall
Immobilie und Miete steigen moderat mit je 2 % pro Jahr – etwa im Takt der Inflation. Der ETF liefert 6 % pro Jahr.
| Käufer | Mieter | |
|---|---|---|
| Immobilienwert nach 30 Jahren | 724.500 € | – |
| ETF-Depot (nach Steuer) | 34.700 € | 854.900 € |
| Gesamtvermögen | 759.200 € | 854.900 € |
Der Mieter liegt vorn – mit rund 95.000 € Vorsprung. Warum? Sein Eigenkapital von 100.000 € arbeitet vom ersten Tag an mit 6 %, während beim Käufer 40.000 € sofort in Nebenkosten verschwinden und die Immobilie „nur" 2 % zulegt. Aber: Der Abstand ist kleiner, als viele Mieter-Fans erwarten – denn nach der Tilgung wohnt der Käufer fast kostenfrei und spart dann enorme Summen.
Szenario B: Die Boom-Region
Gleiche Zahlen, aber die Immobilie steigt mit 3,5 % pro Jahr und die Miete klettert mit 3 % – wie in gefragten Ballungsräumen durchaus üblich.
| Käufer | Mieter | |
|---|---|---|
| Immobilienwert nach 30 Jahren | 1.122.700 € | – |
| ETF-Depot (nach Steuer) | 113.500 € | 753.600 € |
| Gesamtvermögen | 1.236.300 € | 753.600 € |
Jetzt gewinnt der Käufer haushoch – fast eine halbe Million Vorsprung. Zwei Effekte wirken zusammen: Die Wertsteigerung wirkt auf den vollen Immobilienwert, obwohl der Käufer anfangs nur 100.000 € eigenes Geld eingesetzt hat (der berühmte Hebeleffekt des Kredits). Und die schnell steigende Miete frisst dem Mieter Monat für Monat mehr von seiner Sparfähigkeit weg.
Szenario C: Die Stagnations-Region
Die Immobilie legt nur 0,5 % pro Jahr zu, die Miete steigt mit 1 % – typisch für strukturschwächere Lagen mit sinkender Bevölkerung.
| Käufer | Mieter | |
|---|---|---|
| Immobilienwert nach 30 Jahren | 464.600 € | – |
| ETF-Depot (nach Steuer) | 22.700 € | 995.300 € |
| Gesamtvermögen | 487.300 € | 995.300 € |
Hier hat der Mieter am Ende mehr als das Doppelte. Die Immobilie hat die Kaufnebenkosten und Kreditzinsen nie wieder hereingeholt, während der Mieter von günstigen, kaum steigenden Mieten und drei Jahrzehnten Zinseszins profitiert.
Was entscheidet wirklich über den Sieger?
- Die Wertentwicklung der Immobilie – die eine Zahl, die niemand kennt und die den Ausschlag gibt. Zwischen Szenario B und C liegen bei identischem Kaufpreis 750.000 € Unterschied. Lage, Lage, Lage ist keine Floskel.
- Das Kaufpreis-Miete-Verhältnis: In unserem Beispiel kostet die Immobilie das rund 26-Fache der Jahreskaltmiete. Je höher dieser Faktor (in manchen Städten 35+), desto besser stehen die Chancen des Mieters – und umgekehrt.
- Die Disziplin des Mieters: Die gesamte Rechnung setzt voraus, dass der Mieter die Differenz wirklich jeden Monat investiert – 30 Jahre lang, auch im Crash. Genau daran scheitert es in der Praxis am häufigsten. Die Kreditrate ist ein Zwangssparplan; der ETF-Sparplan braucht Selbstdisziplin.
- Zins, Nebenkosten, Instandhaltung: Jeder halbe Prozentpunkt Kreditzins und jeder Prozentpunkt Kaufnebenkosten verschiebt das Ergebnis um zehntausende Euro.
Was in Euro und Cent nicht auftaucht
Die Rechnung erfasst Vermögen – nicht Lebensqualität. Für das Eigenheim sprechen Gestaltungsfreiheit, Schutz vor Eigenbedarfskündigung und die mietfreie Sicherheit im Alter. Für die Miete sprechen Flexibilität bei Jobwechsel und Trennung, keine Klumpenbildung des Vermögens in einem einzigen Objekt und kein Instandhaltungsrisiko (Stichwort: Neue Heizung). Beides sind legitime Lebensentscheidungen – sie sollten nur nicht mit falschen Zahlen begründet werden.
Mein Fazit
„Kaufen schlägt Mieten" und „Mieten schlägt Kaufen" sind beide falsch – richtig ist: Der disziplinierte Mieter schlägt den Käufer in durchschnittlichen und schwachen Lagen; der Käufer gewinnt in Boom-Lagen und immer dann, wenn der Mieter die Differenz nicht konsequent investiert. Wer die Entscheidung vor sich hat, sollte sie mit den eigenen Zahlen durchrechnen statt mit Bauchgefühl. Genau dabei helfe ich im Finanzcoaching – neutral, ohne Provisionsinteresse an einem Kredit oder einer Immobilie.